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Investissement locatif à Lyon : Le guide complet pour le loueur meublé professionnel à Lyon

Le guide complet pour le loueur meublé professionnel à Lyon

Le loueur en meublé professionnel doit souscrire au statut LMP, qui possède beaucoup d’avantages. Un des plus gros est la défiscalisation, pouvant être très intéressante en fonction de vos loyers perçus et des charges. A Lyon, le loueur en meublé professionnel doit remplir certains critères pour bénéficier de ce statut : le propriétaire doit s'enregistrer auprès du registre et des sociétés (RCS), les loyers perçus doivent être supérieurs à 23 000 € ainsi que les revenus professionnels du foyer fiscal. Si un de ces critères élémentaires manque au statut LMP, le titre sera refusé. L’entreprise devra choisir un des trois régimes au registre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour pouvoir déclarer ses revenus. Le logement du loueur meublé professionnel devra donc être loué entièrement meublé comme le stipule l'intitulé du statut. Cela signifie que le bien devra posséder tout le confort nécessaire pour y vivre quotidiennement.

 

Lorsque l'on veut louer en meublé professionnel à Lyon, il faut bien faire la différence entre le régime d'imposition et le régime professionnel. En effet, ces deux statuts sont complètement dissociables et vous permettent de bénéficier des mêmes avantages fiscaux qu’avec un logement meublé non professionnel LMNP.

 

Pourquoi investir en LMP à Lyon ?

Le loueur meublé professionnel possède trois grands avantages de défiscalisation. Le premier est l’imputation des déficits en LMP. Il est possible de soustraire le déficit éventuel de la société sur la totalité des revenus de l’année sans limite de montant. Cependant, les déficits ne doivent pas venir des amortissements. Il est quand même possible de profiter du système des amortissements dans la limite de ramener le bénéfice à zéro. Si le déficit est supérieur à la déclaration, il sera reporté sur les 6 prochaines années. Grâce à la location meublée professionnelle à Lyon, vous pouvez réduire votre facture fiscale. Le deuxième avantage concerne la plus-value professionnelle qui est nettement plus intéressante que pour un particulier. Le jour où vous vendez votre logement de loueur meublé professionnel vous serez totalement exonérés de taxation si le bien a été loué minimum cinq ans et si les loyers perçus n’ont pas dépassé les 90 000 €. Toutefois, vous bénéficiez d’une taxation partielle si le montant est compris entre 90 000 € et 126 000 €. Le troisième et dernier avantage d’un loueur meublé professionnel est d'échapper à l'impôt sur la fortune immobilière (ISF). Le logement, sous le statut LMP, est considéré comme professionnel et n’est donc pas soumis à L'ISF.

 

A Lyon, le loueur en meublé professionnel est soumis à l'impôt sur le revenu (revenus fonciers) et doit être déclaré. Plusieurs régimes sont possibles en fonction de la structure créée. Il est ainsi possible de souscrire aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC), à l'impôt sur les sociétés (IS) et à la microentreprise anciennement appelée auto-entrepreneurs. S’agissant d’une activité professionnelle, les charges peuvent être réduites du résultat imposable (mis à part pour les micros entreprises). Ainsi, les frais liés à l'acquisition du logement, les frais d’entretien, les frais administratifs, les frais bancaires ainsi que les amortissements du bâtiment et du mobilier peuvent être déduits.

Les loueurs meublés professionnels choisissent le plus souvent les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour déclarer leurs revenus tirés du logement. Trois régimes son possible : en BIC, par le micro BIC ou bien par le régime réel simplifié et la réelle normale.

 

L'avantage du régime micro BIC est d’être très facile d’utilisation autant dans la mise en place que dans sa gestion. Pour être éligible, le revenu tiré du bien ne doit pas dépasser les 70 000 € au cours de l’année. Si les loyers sont perçus en micro BIC, le loueur meublé professionnel bénéficiera d’une diminution de 50 % déclarée. Ce loyer sera additionné à vos autres revenus et soumis au barème progressif. Les locations meublées profitent donc des 50 % de réduction tandis que les logements de tourisme et les maisons d'hôtes, par exemple, ont un abattement de 71 %. Ces logements de tourisme doivent bénéficier d’un classement pour pouvoir y être éligibles et proposer certains services.

 

En fonction du chiffre d’affaires réalisé par l'entrepreneur individuel, ce dernier sera soit au régime réel simplifié ou au réel normal. Le premier régime simplifié concerne

le logement rapportant un CA de 82 800 € à 788 000 € pour la vente de marchandises et de 33 100 € à 238 000 € pour la vente de services. Cependant, il est possible d’envoyer un courrier pour faire une levée d’option et bénéficier du régime réel simplifié pour un CA inférieur. Le régime réel normal doit avoir un chiffre d’affaires minimum de 788 000 € pour la vente de marchandises et 238 000 pour les prestations de services. Si l’entreprise grossit d’année en année et finit par dépasser les 788 000 € de chiffre d’affaires celle-ci pourra bénéficier du régime réel simplifié pendant une année. Il n’y a pas de grande différence entre les deux régimes. Le montant de l'impôt se calcule en fonction des loyers et des charges pour les deux. La différence se fait surtout au niveau de la tenue des comptes et de la déclaration. Avec le régime simplifié, la déclaration comptable et la TVA sont plus simples qu’au régime normal. En effet, il est possible de déclarer sa TVA une fois par trimestre ou une fois par an, alors qu’une déclaration mensuelle est demandée si elle est inférieure à 4 000 €. Le régime simplifié est donc bien plus facile à gérer, mais il peut y avoir une sous-évaluation de la TVA avec une régularisation en fin d’année qui peut être compliquée financièrement. Le régime réel et souvent plus avantageux. La première année de l’achat du bien, il y a souvent beaucoup de charges importantes. Il est possible de réduire son déficit directement sur les revenus perçus de l’année, ce qui permet de payer moins d'impôts. Il faut faire attention car ces déficits sont reportables au maximum sur 6 ans.

 

Il faut également faire attention de ne pas se laisser piéger par les charges sociales. Le loueur meublé professionnel y est assigné. Le revenu perçu a un gros taux d'imposition. Par exemple, pour un revenu situé entre 50 000 € et 100 000 €, la taxation sera de 25 % à 35 %. En loueur meublé professionnel vous devrez payer au minimum 1500 € de charges sociales même en déficit.