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Investissement locatif à Lyon : Comment bénéficier du statut LMNP à Nantes ?

Comment bénéficier du statut LMNP à Nantes ?

Lorsque vous faites de la location meublée non professionnel (LMNP) à Nantes, cela consiste à louer un bien immobilier de manière habituelle ou ponctuelle. Le statut LMNP accorde au détenteur du bailleur d’obtenir un régime fiscal avantageux. Les deux régimes les plus utilisés sont le régime micro bic qui permet de réaliser un abattement de 50% et le régime réel qui permet de réduire ces charges et d’amortir son logement. Il existe un troisième régime moins utilisé sous le statut LMNP qui est le régime réel normal pour les propriétaires touchant plus de 788 000 € de revenus fonciers. Autre avantage : le statut LMNP permet aussi d'obtenir un bail plus souple et une réduction du temps de location à 1 an contre 3 ans pour un logement nu. Et si le bien est acheté dans une résidence de services neuf, cela permet d’obtenir une réduction de 11% sur le bien grâce à la loi Censi Bouvard.

 

Un des principaux avantages du statut LMNP à Nantes, mis à part sa défiscalisation importante, concerne son bail, très attractif. Cependant, il est important de savoir que le bail d’une location nue (sans meuble) a beaucoup moins d’avantages.

En effet, le bail offre un plus grand confort au propriétaire par une prise de risque moins grande. Il est signé pour 1 an de location. A son terme, il peut être reconduit ou pas. Pour un étudiant, il peut être réduit à 9 mois le temps de l’année universitaire. La location meublée non professionnelle permet aussi d’obtenir des loyers plus importants qu'en location nue et de profiter d’une meilleure rentabilité.

 

Le statut LMNP exige de souscrire au régime des bénéfices industriels et commerciaux prenant le diminutif BIC. Il a été mis en place pour les Français qui tiennent une activité commerciale, et donc, qui sont soumis à l'impôt sur le revenu en fonction de la somme perçue. Trois régimes fiscaux sont applicables : le micro BIC, le réel simplifié et le réel normal. Le statut LMNP impose de choisir un de ces 3 régimes.

 

Statut LMNP et le régime micro bic à Nantes

 La première solution pour déclarer vos revenus lorsque vous percevez des revenus sous le statut LMNP est de souscrire au régime micro BIC. Ce régime est très simple à mettre en place et est destiné aux Nantais qui ne pensent pas dépasser un revenu annuel de 70 000 €, correspondant dans ce cas aux loyers reçus de votre logement meublé non professionnel.  Ces revenus seront donc soumis à l'impôt sur le revenu, bénéficieront d’un abattement forfaitaire de 50% et seront ajoutés à vos autres revenus avec le barème progressif de l'impôt sur le revenu. Dans un second temps, ils sont soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Ce régime est simple d’utilisation par sa mise en place et ne demande pas de savoir-faire en comptabilité. Seule la tenue des loyers perçus sur l’année est demandée ainsi qu’un livre listant les achats effectués pour le logement. Cependant, le régime réel simplifié est souvent plus intéressant fiscalement.

 

Par exemple, si le loyer de votre bien immobilier neuf à Nantes vous rapporte 12 400 € au cours de l’année, il sera ajouté à votre salaire, seulement si vous faites partis de la tranche d'imposition à 30%. Vous pouvez calculer votre impôt de cette façon : (12 400 x 50 % x 30 %) + (12 400 x 50 % x 17,2 %) = 2 926,4 €. Ce montant de 2 926,4 € sera la somme à verser au fisc sous le statut LMNP et le régime micro BIC.

 

Statut LMNP et régime réel simplifié

 La deuxième solution lorsque l'on utilise le statut LMNP est de déclarer vos revenus au régime réel simplifié. Celui-ci étant souvent plus avantageux que le régime micro BIC. Pour pouvoir adhérer à ce registre les conditions d’imposition doivent être les suivantes : les recettes des loyers perçus doivent être comprises entre 70 000 € et 238 000 € hors taxes. Cependant, il est possible de bénéficier de ce régime sans dépasser les 70 000 € en envoyant simplement un courrier de levée d’option au service des impôts.

 

Le régime réel simplifié est soumis à l'impôt sur le bénéfice selon les règles du BIC. Les loyers encaissés ou pas, ainsi que les provisions y sont soumis. Les charges du bien pourront être déduites et celles prisent en compte sont les suivantes : les factures pour travaux et entretien du bien, la taxe foncière, les différents frais liés à la gestion, l’assurance, les frais de procédure en cas de litiges (s'il y en a), les honoraires de l’expert-comptable, les différents abonnements comme Internet ou le téléphone, les intérêts de l'emprunt ainsi que les frais de dossier de banque, les frais de notaire et les provisions pour risques. Avec le régime réel simplifié, il est aussi possible d’enlever les amortissements des locaux, du mobilier et des travaux. L’amortissement est un terme comptable, il correspond à la dépréciation du bien. En effet, chaque année, comptablement, le bien perd de sa valeur. Il faut donc le prendre en compte dans le bilan comptable.

Prenons pour exemple un bien acheté 120 000€ à Nantes avec des meubles totalisant les 11 000€. L'expert-comptable dresse le bilan du bien et calcule le pourcentage pouvant être amorti sur 20 ans. On peut donc appliquer la réduction suivante 120 000 / 20 = 6 000 € chaque année. Les meubles peuvent être amortis sur 5 ans donc 11 000 / 5 = 2 200 € par an. Le logement est loué 1100 euros chaque mois, il y a donc 13 200 euros de loyer pour une année. Les intérêts d'emprunt sont d’un montant de 600 €, la taxe foncière de 1000€. Le propriétaire sera ainsi imposé sur 13 200€ de loyer perçu, moins toutes les charges c'est-à-dire 13 200 - 6000 - 2 200 - 600 - 1000 = 3 400 €. Le fisc calcule donc l'impôt sur la base de 3 400 €.

 

Statut LMNP et régime réel normal

La troisième solution est le régime réel normal. Il concerne les entreprises nantaises dont le chiffre d’affaires dépasse 788 000 euros pour les entreprises qui vendent de la marchandise et 238 000 euros pour les entreprises de services. Une des grosses contraintes de ce régime, sous le statut LMNP, est de tenir une comptabilité très précise. Celle-ci doit ainsi être complétée par des pièces justificatives. L’entreprise doit fournir chaque année un bilan comptable, un compte de résultat et des annexes. De plus, chaque mois, les entreprises sous le régime normal doivent payer la TVA, mis à part celles dont le chiffre d’affaires est inférieur à 4000 € par an.


Statut LMNP et loi Censi Bouvard

 En achetant une résidence de services comme les résidences étudiantes, les résidences pour les seniors, les résidences médicales spécialisées ainsi que les résidences d’affaires, vous pouvez cumuler le statut LMNP. Ces régimes font partis de la loi Censi Bouvard. Cela permet de cumuler les avantages. En effet, la loi Censi Bouvard offre la possibilité d'investir dans les résidences de services citées ci-dessus et d'obtenir une défiscalisation de 11% de votre bien, récupérable sur vos impôts le temps de l'investissement locatif, qui est porté à 9 ans et dans la limite d’achat de 300 000 € par an. Il est donc possible d’ajouter le système d‘amortissement proposé par le statut LMNP et le régime réel simplifié. Cela permet d’obtenir un bel avantage grâce à la location meublée non professionnelle à Nantes.

 

Statut LMNP ou LMP

 Lorsque l’on entend parler du statut de la location meublée non professionnelle (LMNP) c’est que l’on a sûrement aussi entendu parler de la location meublée professionnelle (LMP). On peut donc être amené à se demander quelle est la différence entre ces deux statuts et quel est celui qui donne le plus d’avantages. Le statut LMP, en plus des avantages de la LMNP, a la possibilité d’imputer des déficits sans limite de montant et qui ne vient pas des amortissements. Si vous faites une plus-value sur votre logement, celle-ci ne sera pas taxable. Grâce au statut de la LMP, votre logement est dit professionnel et n’est donc pas soumis à L'ISF.